Kira Geliri Vergisi 2026 : GMSİ İstisnası, Beyanname ve Günlük Kiralamada Son Durum

Kısa cevap : evini kiraya veren herkes kira geliri vergisinin (GMSİ) muhatabıdır; ama 2026 gelirleri için 58.000 liralık konut istisnası, yüzde 15 götürü gider hakkı ve doğru yöntem seçimiyle ödenecek vergi sanılandan çok daha makul bir seviyeye iner. Üstelik günlük kiralama yapan ev sahipleri için 2026 baharında tablo netleşti : Danıştay, ek hizmet sunmadan yapılan kısa süreli kiralamaların ticari kazanç değil gayrimenkul sermaye iradı sayılacağına hükmetti. Bu rehberde istisnanın şartlarını, gider yöntemlerini, güncel vergi dilimlerini, örnek hesapları ve beyan takvimini tek yazıda topladık.

GMSİ Nedir, Bu Yazı Kimin İçin?

Gayrimenkul sermaye iradı, yani kısaca GMSİ, ev, işyeri, arsa gibi mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirin vergi hukukundaki adıdır; dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'dur. Bu yazı, konutunu uzun dönem kiraya veren veya izin belgesiyle günlük kiralama yapan bireysel ev sahipleri için hazırlandı. Bir karışıklığı baştan giderelim : kira geliri vergisi ile emlak vergisi apayrı iki yükümlülüktür; emlak vergisi mülke sahip olduğunuz için belediyeye ödediğiniz servet vergisidir ve kiraya verseniz de vermeseniz de tahakkuk eder, detayını emlak vergisi rehberimizde anlattık. Buradaki konu ise kira KAZANCININ gelir vergisidir ve muhatabı belediye değil vergi dairesidir.

2026'nın Kritik Rakamları

Kalem	2025 gelirleri (beyanı yapıldı)	2026 gelirleri (beyan : Mart 2027)
Konut (mesken) kira istisnası	47.000 TL	58.000 TL
Tevkifatlı işyeri kirasında beyan sınırı	330.000 TL	400.000 TL
İstisnayı kaybettiren toplam gelir eşiği	1.200.000 TL	1.500.000 TL
Götürü gider oranı	yüzde 15	yüzde 15

Pratik çeviri : 2026 boyunca konutunuzdan elde ettiğiniz kira toplamı 58.000 lirayı aşmıyorsa ve başka bir beyan zorunluluğunuz yoksa, bu gelir için beyanname vermeniz gerekmez. Aşıyorsanız gelirin tamamını beyan eder, istisnayı beyannamede düşersiniz.

İstisnanın Altın Kuralları

58.000 liralık istisna cömerttir ama şartlıdır. Yalnızca konut kirasına uygulanır : işyeri kirasında mesken istisnası yoktur. Bir kez uygulanır : üç daireden kira alan ev sahibi istisnayı her daire için ayrı ayrı değil, toplam konut kira gelirine tek sefer düşer. Hisseli mülkte herkese ayrı işler : tapu ortaksa her hissedar kendi payına düşen gelir için istisnayı ayrıca kullanır; eşiyle yarı yarıya ev sahibi olan bir çift, fiilen iki istisnadan yararlanır. Zamanında ve tam beyan şarttır : istisna üstü geliri beyan etmeyen veya eksik beyan eden, sonradan tespit edilirse istisna hakkını tamamen kaybeder; bu, kuralın en acımasız yüzüdür. Herkese açık değildir : gerçek usulde ticari, zirai veya serbest meslek kazancı beyan edenler bu istisnadan yararlanamaz; ayrıca ücret, kira, menkul sermaye iradı ve diğer kazançlarının 2026 toplamı 1.500.000 lirayı aşanlar da istisna hakkını kaybeder.

Günlük Kiralamada Vergi : Danıştay Tartışmayı Bitirdi mi?

Kümemizin izin belgesi rehberinde anlattığımız 7464 sayılı kanun, işin ruhsat tarafını düzenledi; vergi tarafı ise iki yıl boyunca belirsiz kaldı. Maliye, izin belgesi almayı tek başına ticari faaliyet karinesi sayıp belge sahiplerine ticari kazanç mükellefiyeti açtı ve yüzde 20 KDV istedi; binlerce ev sahibine geriye dönük cezalı tarhiyat yapıldı. 2026 baharında yargı noktayı koydu : Danıştay, konutun günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesinin tek başına kazancın GMSİ niteliğini değiştirmeyeceğine; ticari kazançtan söz edebilmek için otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir organizasyon ve kahvaltı, yemek, günlük temizlik, ütü gibi ek hizmetlerin gerekli olduğuna hükmetti. Nisan 2026 tarihli kararla Maliye'nin genel yazısının ilgili bölümlerinin yürütmesi de durduruldu.

Ev sahibi için pratik sonuç üç cümledir. Evinizi ek hizmet sunmadan, yalnızca konaklama için kiralıyorsanız geliriniz kural olarak GMSİ'dir ve bu yazıdaki kurallarla beyan edilir. Geçmişte adınıza ticari mükellefiyet açıldıysa veya cezalı tarhiyatla karşılaştıysanız, yeni kararlar itiraz ve dava yolunda güçlü dayanaktır; dosyanızı mutlaka bir mali müşavirle değerlendirin. Kahvaltı ve günlük temizlik gibi hizmetlerle büyüyen, birden çok evi profesyonelce işleten modeldeyseniz ise ticari kazanç tarafındasınız demektir; o ölçeğin yol haritasını iş kurma rehberimizde ayrıca işledik. Bir ihtiyat notu : kısa süreli kiralamada 58.000 liralık mesken istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı hala gri alandır; istisnayı hesaba katmadan planlama yapmak ve nihai kararı müşavirinizle vermek en güvenli yoldur.

Konut ve İşyeri Kirası Bir Aradaysa

Birçok ev sahibinin portföyü karma : bir daire uzun dönem kiracıda, bir dükkan esnafta. İşyeri kirasında düzen farklı işler : kiracı işletme, kirayı öderken brüt tutar üzerinden yüzde 20 stopaj kesip sizin adınıza vergi dairesine yatırır; siz kiranın netini alırsınız. Bu yüzden işyeri kirasında soru "vergi ödeyecek miyim" değil, "beyanname verecek miyim" sorusudur. Kural şudur : stopaja uğramış brüt işyeri kiranız ile istisnayı aşan konut kira geliriniz toplandığında 2026 için 400.000 liralık beyan sınırını aşıyorsa yıllık beyanname verirsiniz; beyannamede hesaplanan vergiden yıl boyu kesilen stopajlar mahsup edilir, çoğu zaman ödenecek fark küçüktür, bazen iade bile çıkar. Sınırın altında kalıyorsa işyeri kirası beyana girmez, stopaj nihai vergi olur. Karma portföyde iki geliri ayrı defterler gibi düşünmek yerine tek beyannamenin iki satırı olarak planlamak, hem sınır hesabını hem istisna eşiği kontrolünü kolaylaştırır.

Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?

Beyannamede gelirden gider düşmenin iki yolu vardır ve seçim vergiyi doğrudan etkiler. Götürü gider : hiçbir belge aranmaksızın, istisna sonrası kalan tutarın yüzde 15'i gider yazılır; pratiktir ve masrafı düşük olan ev sahibinin standart tercihi budur. Tek bedeli sadakattir : götürü usulü seçen, iki yıl geçmeden gerçek gider usulüne dönemez. Gerçek gider : belgeleyebildiğiniz fiili masrafları düşersiniz; konut kredisi faizleri, sigorta, bakım ve onarım, yönetim giderleri, iktisap bedelinin yüzde 5'i (alımdan itibaren 5 yıl) ve amortisman bu kalemlerdendir; kirada oturup evini kiraya veren ev sahibi, ödediği kirayı da indirebilir. Yeni kredili ev alanlar ile büyük tadilat yapanlar için gerçek gider çoğu zaman daha avantajlıdır; iki yöntemi de kabaca hesaplayıp büyük olanı seçmek en sağlıklısıdır. Önemli ayrıntı : gerçek giderin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez, oran hesabı yapılır.

2026 Vergi Dilimleri (Ücret Dışı Gelirler)

Matrah dilimi	Oran
190.000 TL'ye kadar	yüzde 15
190.000 ile 400.000 TL arası	yüzde 20
400.000 ile 1.000.000 TL arası	yüzde 27
1.000.000 ile 5.300.000 TL arası	yüzde 35
5.300.000 TL üzeri	yüzde 40

İki Örnekle Hesap

Örnek 1, uzun dönem kiralama : 2026'da dairesini aylık 10.000 liradan kiraya veren ve yıllık 120.000 lira kira toplayan ev sahibi düşünelim. İstisna düşülür : 120.000 eksi 58.000 eşittir 62.000 lira. Götürü gider uygulanır : 62.000'in yüzde 15'i olan 9.300 lira düşülünce matrah 52.700 lira kalır. İlk dilimde kaldığı için vergi yüzde 15'ten 7.905 liradır; iki taksitte ödenir. Yıllık 120.000 liralık kiranın efektif vergi yükü yüzde 6,6'ya iner : istisnanın gücü budur.

Örnek 2, günlük kiralama (ihtiyatlı senaryo) : izin belgeli evini yıl boyu kısa dönem kiralayıp 300.000 lira hasılat yapan ev sahibi, istisnayı hesaba katmadan planlasın. Yüzde 15 götürü giderle matrah 255.000 liradır. Verginin ilk 190.000 lirası yüzde 15'ten 28.500 lira, kalan 65.000 lirası yüzde 20'den 13.000 lira eder : toplam 41.500 lira, yani hasılatın yüzde 13,8'i. İstisna uygulanabilirse yük daha da düşer; bu ihtimali müşavirinizle netleştirin.

Beyan Takvimi ve Pratik Yol

Kira geliri, izleyen yılın 1 ile 31 Mart arasında yıllık beyannameyle beyan edilir : 2026 gelirlerinin beyanı Mart 2027'dedir. Vergi iki eşit taksitte, mart ve temmuz sonuna kadar ödenir; beyannameyle birlikte maktu damga vergisi de tahakkuk eder (2026 beyan döneminde 1.189,50 lira idi). İşin kolay yolu Gelir İdaresi'nin Hazır Beyan Sistemi'dir : banka ve tapu verilerinden ön dolu gelen beyannameyi İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden kontrol edip onaylarsınız; kira gelirini elden veya hesaba almanız fark etmez, 500 lira üzeri kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması zaten ayrı bir zorunluluktur. Geliri istisna altında kaldığı için beyanname vermeyenlerin de gerekçesini sistemde işaretlemesi, ileride izah yazışmalarını baştan önler.

En Sık Yapılan 5 Hata

1. "Nasılsa görmezler" beyansızlığı : kira ödemeleri banka kayıtlarında, ilanlar platformlarda; tespit halinde hem cezalı vergi ödenir hem istisna hakkı yanar. 2. İstisnayı her daireye ayrı uygulamak : istisna kişi başınadır, daire başına değil. 3. Yöntemi düşünmeden seçmek : kredili ev alan birinin götürüyü işaretlemesi, iki yıl boyunca faiz indirimini kaybetmesi demektir. 4. Günlük kiralamada eski korkuyla plan yapmak : 2026 kararları GMSİ yolunu açtı; ama tersine, ek hizmetli büyümüş modelin hala ticari kazanç olduğunu unutmak da aynı ölçüde risklidir. 5. Boş dönemleri belgelememek : kısa dönem kiralamada takvim, sözleşme ve tahsilat kaydını düzenli tutmayan ev sahibi, olası bir incelemede hasılatını kendisi bile ispatlayamaz.

Sık Sorulan Sorular

2026 kira geliri istisnası ne kadar? Konut kira gelirlerinde 58.000 liradır; 2025 gelirleri için 47.000 lira uygulanmıştı.

Kira gelirim istisnanın altındaysa beyanname verecek miyim? Yalnızca konut kiranız varsa ve toplamı 58.000 lirayı aşmıyorsa hayır; aşarsa tamamını beyan edip istisnayı beyannamede düşersiniz.

Günlük kiralama geliri ticari kazanç mı sayılır? Danıştay'ın 2026 kararlarına göre, otelcilik benzeri organizasyon ve kahvaltı, günlük temizlik gibi ek hizmetler yoksa gelir GMSİ'dir; ek hizmetli profesyonel işletmecilik ise ticari kazançtır.

Götürü gider oranı kaçtır, yöntem değiştirilebilir mi? Yüzde 15'tir; götürüyü seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez, gerçek giderden götürüye geçişte böyle bir bekleme yoktur.

Beyanname ne zaman verilir, vergi nasıl ödenir? İzleyen yılın 1 ile 31 Mart günleri arasında Hazır Beyan Sistemi'nden verilir; vergi mart ve temmuzda iki eşit taksitle ödenir.

Eşimle ortak tapulu evde istisna nasıl işler? Her hissedar kendi payına düşen kira için istisnayı ayrı kullanır; yarı yarıya hissede fiilen iki tam istisna devreye girer.

Kazancınızı Doğru Kurun, Vergisini Doğru Planlayın

Vergi, günlük kiralama gelirinin düşmanı değil, öngörülebilir bir kalemidir : istisnayı, gider yöntemini ve beyan takvimini doğru kuran ev sahibi için sürpriz yoktur. Eviniz hazırsa gelir tarafını da güçlendirin : ilanınızı eodakirala.com'a ücretsiz ekleyin, doğrulanmış misafir taleplerini tek panelden yönetin.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; vergi mevzuatı ve yargı içtihatları değişebilir, tutarlar her yıl güncellenir. Beyanname ve mükellefiyet kararlarınızı vermeden önce bir mali müşavire veya vergi dairenize danışın. Son güncelleme : 26 Temmuz 2026.